よくあるご質問：不動産の評価ってどうやって決まる？

相続や贈与、資産管理を考えるときに必ず登場するのが「不動産の評価」。
「不動産の評価額ってどうやって決まるのですか？」というご質問は、相続相談の現場でとても多く寄せられます。
実は一口に不動産の評価といっても、目的や評価方法によって金額が大きく変わることをご存じでしょうか。
今回は、不動産評価の基本的な考え方や、相続税申告などで用いられる評価方法についてわかりやすく解説します。

1. 不動産評価の目的によって金額が違う

まず押さえておきたいのは、不動産の評価額は1つではないということです。
例えば同じ土地でも、
・不動産会社が売買の参考にする「実勢価格」
・固定資産税の計算に使う「固定資産税評価額」
・相続税や贈与税の計算に用いる「相続税評価額」
といった具合に、評価の目的が異なれば金額も異なるのです。
売却や購入を目的とする場合は「市場でいくらで売れるか」という観点で決まりますが、
税金計算の場合は、国税庁のルールに従って評価する必要があります。

2. 相続税における不動産の評価方法

相続税や贈与税での不動産評価では、国税庁の定める財産評価基本通達に従って評価額を算出します。
大きく分けると、土地と建物で計算方法が異なります。

土地の評価
1，路線価方式
市街地などで国税庁が毎年発表する「路線価」が設定されている場所では、
路線価 × 土地の面積 × 各種補正率（奥行きや形状による補正）
で評価額を算出します。

2，倍率方式
路線価がない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します。
この倍率も毎年国税庁が公表しています。

建物の評価
建物の場合は固定資産税評価額をそのまま使用します。
固定資産税評価額は、建物の構造・築年数・設備などをもとに市区町村が決めています。

3. 市場価格との違い

「相続税評価額は実際の売買価格と違うのですか？」という疑問もよく聞かれます。
答えは違います。
・相続税評価額は、実勢価格の約70〜80％程度と言われています（地域差あり）。
・不動産の売買をするときには、相続税評価額ではなく市場価格で取引されます。

つまり、税務上の評価額はあくまで税金を計算するための基準であって、
実際の売買価格とは一致しないという点を理解しておくことが大切です。

4. 評価額が重要になる場面

不動産評価が大きな影響を与えるのは、次のようなケースです。
・相続税や贈与税の申告
不動産の評価額が高ければ税額も高くなります。
・遺産分割
遺産の大半が不動産という場合、評価額をどう見るかで分け方が変わります。
・不動産の売却や買い替え
税務上の評価と市場価格を両方把握することで、適切な意思決定ができます。
特に相続の場合は、評価額が適正かどうかが税額や相続人間の公平感に直結します。

このポイントは非常に大切な部分で、遺産分割を相続税評価でやるのか、それとも実勢価格を考慮して分割するのか、はたまた事業用の不動産がある場合には将来の収益獲得能力を考慮するのか、など相続人にとって意識したくなるポイントが異なりますのでそこを織り込んで分割の協議をすることが大切だと考えます。

5. 専門家に相談すべき理由

不動産の評価は一見シンプルに見えても、形状、私道の有無、借地権、賃貸中かどうかなどによって
大きく変わることがあります。

また、評価方法を誤ると過大申告や過少申告につながり、
税務調査で指摘を受ける可能性もあります。

そのため、相続税申告などでは税理士や不動産鑑定士に相談するのが安心です。
正しい評価をすることで、余計な税負担や相続トラブルを防ぐことができます。

まとめ

・不動産評価は目的によって方法が異なる
・相続税評価は路線価方式・倍率方式で算出
・税務上の評価額と市場価格は一致しない
・評価額は相続税額や遺産分割に大きく影響する

不動産を所有している方は、相続前から評価額を把握しておくことが将来のトラブル防止につながります。
疑問があれば、専門家へ早めにご相談ください。

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